31 Temmuz 2012 Salı

Ay Işığında Serenad: İMAR PLANLARI VE ÖZEL MÜLKİYET

Özcan Erdoğan Dr., Mülkiye Başmüfettişi, İçişleri Bakanlığı Teftiş Kurulu Başkanlığı
Günümüzde imar planları, kentlerin çağdaş ve yaşanabilir olmasının vazgeçilmez temel belirleyicileri. Yeni imar planlarının yapımı sırasında, okul, yol, meydan, yeşil alan gibi kamusal ihtiyaçlara ayrıldığı halde fiilen kamulaştırılmayan ve bu kısıtlılık hali çok uzun yıllar sürdürülen özel mülkler ise, bu süreçte mülk sahiplerini en fazla mağdur eden konuların başında geliyor. Yazar, özel mülke konu parsellerin kısıtlılık haline ilişkin yasal durumu özetliyor ve konuyu tartışmaya açıyor.
Nereden bilebilirdi ki güzelliğinin gelecekte bir gün kendisinin perişanlığının hatta bir adım ötede çaresiz hastalıklarının nedeni olabileceğini… Oysa daha dün gibi hatırlıyordu Osmanlı Sarayı’nda yaşayan aile büyüklerinden aldığı eğitimin bir sonucu olarak, ağırbaşlılığın güzelliğin önünde geldiğini… Ergenlik ve ilk gençlik yıllarında İstanbul’un güzide bir semtinde ailesi ile birlikte yaşarken hep örnek gösterilmişti. Hatta II. Dünya Savaşı’nın yokluk ve sıkıntılarının tüm yoğunluğu ile hissedildiği yıllarda kolejde geçen öğrenciliğinde okulun en güzel kızı olmasına rağmen asla şımarmaması da öğretmen ve arkadaşlarının dikkatini çekiyordu. Ailesinin hali vakti yerindeydi. Oturdukları yalının dışında çok sayıda taşınmaz mülklerinin bulunduğunu aile büyüklerinden duymuştu. Ah o ilk gençlik yılları diye iç geçirdi! Kolejin bir üst sınıfında okuyan beğendiği bir erkek arkadaşı vardı. Kaçamak bakışlarında onun da kendisine karşı ilgisiz kalmadığını anlıyor, rüyalarına bile giriyordu o gülümseyen bakışlar… Bir gece yarısı dolunayın ışıltısının aydınlığında “Yeşil pencerenden bir gül at bana, ışıklarla dolsun kalbimin içi…” diye başlayan ünlü şair Ahmet Muhip Dıranas’ın serenadı ile uyandı. (1) Kalp atışları kontrolsüzdü. Büyük bir özlemle ve heyecanla perdeyi araladığında “Penceremden bir gül attığın zaman ışıklarla dolacak kalbimin içi…” diyen gencin o olmadığını gördü. Kapatıverdi araladığı perdeyi hemen. Devam eden gecelerde de hep duydu o dizeleri ama umut vermemek için bakmadı bir defa olsun bile gözlerinde bulut, saçlarında çiğ taşıyan gence…
Aradan yıllar geçmişti. Hiç aklına gelmezdi, kendisine ay ışığında serenad yapan, aşkına karşılık arayan gencin daha sonra İstanbul Teknik Üniversitesi’ni bitirip mimar olacağı, belediyenin plan müellifi olarak imar planını hazırlayacağı ve bütün bunlardan daha da önemlisi ailesinden kendisine miras olarak kalan neredeyse sahip olduğu bütün gayrimenkullerini yeni imar planında yeşil alan olarak bırakıvereceğini… Aşkına karşılık alamayan mimar, belki de çektiği aşk acısının bir sonucu olarak bütün parsellerini yeşil alan olarak bırakmış, hazırlanan nazım imar planı da belediye meclisince onaylanmış, yasal prosedür haberi dahi olmadan kesinleşmişti.
İşte onun için bundan sonra ayakta kalabilmenin mücadelesi başlamıştı. Bu süreçte yaşadıkları yakalandığı amansız kanser illetinden daha yaralayıcıydı… Çünkü, sahip olduğu parsellerini 22 yıl önce belediye meclisi imar planında yeşil alan olarak kabul etmekle beraber, bu süre içinde belediye tarafından ne kamusallaştırılması yapılmış, ne de yeşil alan haline gelen parsellerin üzerine belediyece amaç doğrultusunda bırakın ağaçlandırmayı, bir saksı dahi konmamıştı. Kendi parsellerinin hemen komşusu olan diğer parsellerin üzerine dikilen çok katlı binaların görüntüsü ise daha bir kahrediciydi onun için.
22 yıllık sürede elinde dilekçe belediye başkanlarına, iki üç yılda bir değişen kaymakamlara, valilere, Başbakanlık ve Cumhurbaşkanlığı makamlarına hatta TBMM İnsan Hakları Komisyonu’na varıncaya kadar şikayet etmediği merci, çalmadığı kapı kalmamıştı. İstediği, sadece giderek kötüleşen sağlığına ve ekonomik durumuna bir nebze çözüm olabilmesi bakımından kendi mülkiyetinde 22 yıldır öyle bekleyen parsellerinin yeşil alandan çıkarılıp belediye tarafından imar izni verilmesiydi… Bu yapılamıyorsa günün rayiç fiyatı ile kamulaştırılarak bedelinin kendisine ödenmesini istiyordu. Hasta yatağında devletin ilgili birimlerine hakkını aramak için yazdığı şikayet dilekçelerinde, 1982 Anayasası’nın 35. maddesinde hüküm altına alınan “mülkiyet hakkı”nın, ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceğini, keyfi olarak bu hakkın kullanılmasının elinden alınamayacağını belirtiyordu.

           

Aslında, imar planları kentlerin çağdaş ve yaşanabilir olmasının vazgeçilmezleri… Sağlıklı kentler teşkil edilmesi de devletin asli görevlerinden… Bunun bir yansıması olarak Anayasa’nın 57. maddesinde “Devlet, kentlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler.” denilerek, planlamayı Anayasal bir zorunluluk haline getirmiştir. Ancak yukarıdaki örnekte de olduğu gibi imar planları daha modern kentler ve daha yaşanabilir yerleşim alanları oluşturulabilmesi için yapılmakla birlikte, uygulamada telafisi yıllarca sağlanamayan bazı sorunları da beraberinde getirmektedir. Bu sorunların başında da okul, yol, meydan, yeşil alan gibi kamusal ihtiyaçlara ayrıldığı halde fiilen kamulaştırılmayan özel mülklerin bu örnekte olduğu gibi yıllarca fiilen kullanımının kısıtlanması gelmektedir. Uygulamada imar planlarında çoğu zaman kamusal ihtiyaçlara ayrıldığı halde fiilen kamulaştırılmayan özel mülkler, sonu belirsiz bir yasaklanmayla karşı karşıya kalmaktadır. Bu mülklerin sahipleri, imar planı değişikliği yapılarak, sahip oldukları yerlerin kamusal ihtiyaçlara ayrılan yerler olmaktan çıkartılmasını veya yasada öngörülen süre içinde kamulaştırılarak bedellerinin ödenmesini istemektedirler. Yahut imar sorunu olmayan başka taşınmazlarla takas yapılarak, maruz kaldıkları zararın giderilmesi beklentisine girmektedir. Ancak çoğu zaman, bu kişilerin plan değişikliği talepleri, plan bütünlüğünü bozacağı, donatı alanlarını azaltacağı ve yoğunluğu arttıracağı gerekçeleriyle reddilmekte; hak sahiplerinin kamulaştırma yapılması talepleri, yeterli kamulaştırma ödeneğinin bulunamaması gerekçesiyle; takas talepleri ise, belediye ve mücavir alanlar içinde takas yapacak arsa bulunmadığı gibi gerekçeleriyle karşılanamamaktadır. Örneğimizde 22 yıllık süreçte sorunun çözülememesinin nedeni de şüphesiz aynı gerekçelerdir.
Özellikle 1980’den sonra hızlı bir sosyo-ekonomik ve kültürel gelişimin yaşandığı, toplumun hızlı bir dönüşüme girdiği dönemde belediyeler, doğal ve kontrolsüz biçimde gelişen toplumun ihtiyaçlarını süratle karşılama telaşına düştüler. Belediyeler, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesinde (2), imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde imar programını yapmalarını yasal bir zorunluluk olarak öngörmesine rağmen, toplumsal ihtiyaçlara ayrılan yerleri kamulaştırmak zorunda kalmamak için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi ile kendilerine yüklenen imar programı yapma görevini yerine getirmemeyi tercih etmektedirler. Bu durum ise mülkiyet hakkının sonu belirsiz biçimde kullanılamamasına yol açmaktadır. Yine bunun gibi kamusal ihtiyaçlara ayrılan alanların mülkiyeti de ilgili kamu idaresine geçirilemediğinden, planda öngörülen tesisler de yapılamamakta ve böyle yerlerden kamunun yararlanması da sözkonusu olamamaktadır.
Aslında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesinde (3), “Resmî yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazaryeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaat ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez. Ancak imar programlarına alınıncaya kadar mevcut kullanım şekli devam eder” denilmekteydi. Buna göre, imar planlarında maddede belirtilen umumi hizmetlere ayrılan alanlarda inşaat veya bina varsa, bunda esaslı değişiklik ve ilaveler yapılması, parsel sahibinin, imar planının onay tarihinden 5 yıl geçtikten sonra başvuruda bulunarak ilgili kamu kuruluşundan maddede belirtilen hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçtiğine ilişkin görüş almasına bağlı bulunduğundan, ilgili kamu kuruluşunun umumi hizmetlere ayrılan alanların yapımından vazgeçmemesi durumunda bu alanlarda parsel sahibinin inşaat imkanı bulunmamaktaydı. Öyle ki, daha sonra 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesinin 1. ve 3. fıkralarının Anayasa’ya aykırılığı gündeme gelmiş, Anayasa Mahkemesi de “özel mülke konu bir parsele, dolayısıyla özel mülke getirilen sınırlama ile belediyenin malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bozulmasına yol açarak hukuk güvenliğini yokettiği” (4) gerekçesiyle, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesinin 1. fıkrasının Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermişti. Ayrıca, 1. fıkrasının iptali nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan 3. fıkrasının da iptal edilen kurallar nedeniyle meydana gelen hukuksal boşluk kamu düzenini tehdit ve kamu yararını ihlal edici nitelikte görüldüğünden, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından başlayarak 6 ay sonra yürürlüğe girmesine karar vermişti. Mahkemenin bu kararı ise 29 Haziran 2000 gün ve 24094 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş olmasına rağmen, bugüne kadar bu konuda kanuni bir düzenleme yapılamamıştır. Dolayısıyla imar planlarında kasdi kısıtlılık yaratan belediyelere uygulanacak herhangi bir müeyyide ve cezai yaptırım ile ilgili herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır.
Ancak bireylerin özel mülkünde bulunan bir parselin, gayrimenkulün burada olduğu gibi 22 yıl gibi bir süre kamulaştırılmadan örtülü el konulmasını da doğal karşılamak mümkün değildir. Böyle bir durumda taşınmazın imar planında tahsisli bulunduğu alanın kamulaştırılmaması halinde, artık bu alana gerçekten ihtiyaç olmadığından bahisle Anayasa Mahkemesi kararında yer alan gerekçeleri de öne sürerek dava açabileceği açıktır.
Gerçekte ülkemizde bu örnekte olduğu gibi imar planları ile özel mülkün fiilen kullanımının uzun yıllar kısıtlanması ile ilgili olarak çeşitli İdare Mahkemesi kararları bulunmaktadır. Bu kararlarda, İmar Kanunu’nun 13. maddesinin 1. ve 3. fıkralarının iptal edilmesinin kişilerin resmî tesis alanında kalan taşınmazına yönelik olarak yapmış olduğu imar planı değişikliği başvurusu üzerine doğrudan plan değişikliği yapılmasını gerektirmeyeceği; ilgililerin imar planı değişikliği istemlerinin idarelerce çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesi yönünden irdelenmesi gerektiği; planlamanın genel ilkeleri dikkate alınarak uyuşmazlık konusu taşınmaza ayrıldığı amaç için ihtiyaç bulunmadığı sonucuna varıldığı takdirde plan değişikliği yapılmasının mümkün olduğu; bu konuda yapılacak yargısal denetimde de imar planı değişikliği isteminin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olup olmadığının incelenmesi suretiyle karar verilmesi gerektiği görüşlerine yer verilmekte olduğu dikkate alınmalıdır. Bu görüşler dikkate alındığında, belediyelerin parsel maliklerinin imar planı değişikliği istemlerini “çevredeki nüfus, yoğunluk ve donatım dengesi yönünden irdelemesi gerektiği, planlamanın genel ilkelerinin dikkate alınarak başvuru konusu taşınmaza ayrıldığı amaç için (çocuk parkı) ihtiyaç bulunmadığı” sonucuna varıldığı takdirde, plan değişikliği yapılmasının mümkün olduğunu gözardı etmemeleri gerekmektedir.
Aslında, bir platonik sevgi uğruna yeşil alan haline getirilen özel mülke konu parsellerin 22 yıllık mücadelesi örneğinde olduğu gibi, belediyeler tarafından imar planlarında özel mülk olmakla beraber çeşitli amaçlarla toplumun ortak kullanımına tahsis edilmiş, imar planlarına işlenmiş ve dolayısıyla mülk sahibinin kullanımının kısıtlandığı sayısız örnek olduğu görülmektedir. Ancak kamulaştırma dahi yapılmayarak Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan “mülkiyet hakkı”nın bu nedenle maliki tarafından kullanılamadığı, bu durumun ise gelecekte Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne dava açılması halinde ülkemizi büyük sıkıntılara yol açabileceği de dikkate alındığında, öncelikle İmar Kanunu’nda acilen bu kanuni boşluğun doldurulmasının gerekliliği açıktır.
Şüphesiz, haksız ve dengesiz kısıtlamaların önlenmesinin en doğal yolu, insan haklarından biri olan mülkiyet hakkına idarenin saygılı olmasıdır. İnsan haklarına saygı esas alındığı takdirde, problemlerin tamamına yakını doğal akışı içinde çözülecektir. Bir taşınmaz imar planında kısmen veya tamamen sosyal donatı alanına tahsis edilmişse, mülkiyet hakkına getirilen bu kısıtlama, mülkiyet hakkının özünü zedeleyecek kadar uzun bir süre beklenmeksizin, İmar Kanunu’nun 10. maddesi gereğince 5 yıl içinde kamulaştırılabilir. Eğer, kamulaştırma bedeli ödenemeyecekse, arsa sahibine takas yolu ile kısıtsız başka bir arsa verilebilir. Bu da yapılamıyorsa, imar planı değiştirilerek, kamu yararına tahsisli arsa imara açılabilir. Yine bunun gibi, donatı alanlarında kalmakla birlikte ödenek yokluğundan kamulaştırılamayan taşınmaz mallarla takas edilmek üzere, kentlerin dışında, şimdiki durumda fazla değerli olmayan ve hazine arazisinin fazlaca bulunduğu yerlerde kentsel dönüşüm projelerinden de istifade edilerek birer uydu kent projesi geliştirilebilir; burada imar planları yapıldıktan ve tüm alt yapısı hazırlandıktan sonra, taşınmaz malları mevcut imar planlarında donatı alanlarında kalan şahısların uydu kentte hazırlanan arsalarla takas yapmaları önerilerek mülkiyet hakkı ihlallerine son verilebilir. Çözümsüzlüğün 5 yılı aşması halinde, mülk sahibine, sorunun çözümü için yargı yoluna başvurma hakkı tanınabilir. Bu yolla, inşaat hakkı kısıtlandığı için plansız ve ruhsatsız yapı yapma eğilimine giren veya mülkünü tapu dışı yollarla gecekonducuya satma zorunluluğu duyan mülk sahiplerine yasal bir çıkış yolu sunularak bu eğilimlerin önüne geçilebilir. Sonuçta, mülkiyet hakkı ihlal edildiği ve hiçbir çözüm yolu gösterilmediği için çaresizlik içinde devletine küsen, kırılan insanlar rahatlatılmış olur. Türkiye Cumhuriyeti, temel insan haklarından olan mülkiyet hakkını özenle gözeten modern bir hukuk devleti olma yolunda önemli bir aşama kaydetmiş olacaktır.
22 yıldır parsellerinin emlak beyannamelerini düzenli veriyor, vergisini her dönem belediyesine yatırıyordu. “Bu mülkler sizin” diyorlardı vergisini tahsil ederlerken ama diğerleri kat kat binalar yapıp satarken onun eli kolu bağlıydı. İmar planında yeşil alan içinde bulunduğu için mülklerini fiilen kullanamıyordu. En sonunda bir yandan ayrı ayrı belediye meclislerinin yetkisinde bulunan hem 1/1.000 ölçekli uygulama imar, hem de 1/5.000 ölçekli nazım imar planının kendi parselleri ile ilgili bölümlerinin iptal edilebilmesi bakımından idari dava açmanın yollarını ararken, bir yandan da sorunun çözümünü mevcut yasal düzenlemeler içinde bulamadığından, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nde hakkını aramayı düşünüyordu. Ama ilk gençlik yıllarının karşılık vermediği o platonik aşkın yıllar sonra kendi yaşamını böylesine altüst etmesini de kaderin bir cilvesi olarak görüyor, ak düşmüş saçlarına ve yosun rengi buğulanmış gözlerine rağmen umutlarını ve yaşam parıltısını diri tutmaya çalışıyordu…

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder